Что такое коэффициент застройки. Система показателей для оценки планировочных решений жилой и производственной зоны Расчет коэффициента использования территории

Коэффициент использования территории (КИТ) показывает соотношение суммарной общей площади построек к площади участка. Задавая определённый коэффициент, городские власти таким образом регулируют нагрузку на территорию: определённое количество квартир, офисов или торговых площадей. В таком случае застройщику приходится выбирать: либо увеличение площади застройки (хотя и её процент ограничен Правилами) при уменьшении этажности, либо увеличении этажности (до предельно разрешённой высоты) при сокращении площади застройки.

Изначально, коэффициентам использования территории был посвящён отдельный раздел Правил землепользования и застройки города-курорта Сочи, разработанный петербургским ООО «Институт строительных проектов» по заданию администрации города в 2009 году.

О том, что этот термин вводился в Правилах свидетельствует наличие определения КИТ в главе 1 «Общие положения»:

«Коэффициент использования территории (КИТ) — отношение суммарной площади полов в зданиях на земельном участке к площади участка. Умножение значения максимально допустимого КИТ на площадь участка дает максимальную величину площади полов, допустимую на участке.»

Но при прохождении обсуждения документа, регулирующего застройку будущей столицы олимпийских игр, в Городском собрании раздел КИТ таинственным образом исчез. Определение в основных понятиях было, а далее нигде термин не упоминался. Все разговоры профессионального сообщества города и попытки вернуть коэффициент в Правила игнорировались как законодательной, так и исполнительной ветвями городской власти, а Сочи между так и продолжал обрастать агрессивной для местного населения и туристов застройкой.

Только когда президент обратил внимание и потребовал от властей города и края прекратить в Сочи, когда после олимпиады прошло уже два года вопрос о возвращении коэффициента использования территории в вновь был вынесен на повестку для и наконец-то обрёл поддержку главы города. Стоит, однако, отметить, что депутаты Городского собрания Сочи Четвёртого созыва, так и не приняли изменения в Правила землепользования и застройки, устанавливающие КИТ для каждой из территориальных зон. Сложно объяснить такое «упрямство» народных депутатов чем-то иным, чем лоббированием интересов строительной отрасли.

Ситуация коренным образом изменилась после очередных выборов в Городское собрание в сентябре прошлого года. Обновлённый депутатский корпус на территории муниципального образования город-курорт Сочи, которые ввели новую территориальную зону и установили значение КИТ для каждой территориальной зоны.

Изменения в Правилах землепользования и застройки вступили в силу с момента опубликования в газете «Новости Сочи» от 17.11.2015 № 174(2540)-175(2541), а потому должны учитываться при проектировании новой застройки или реконструкции существующей.

В новой редакции Таблица 11 «Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» выглядит так:

НР — не регламентируется, параметры строительства определяются в составе документации по планировке территории, определяемые функциональными процессами, устанавливаемые по соответствующим технологическим нормам и требованиям.

1. Для участков жилой застройки высота ограды 2 метра может быть превышена между соседними земельными участками при условии, если это не нарушает объемно-пространственных характеристик окружающей застройки и ландшафта, норм инсоляции и естественной освещенности, но не более 2,5 метра.
2. Ограждения вдоль магистральных улиц должны быть выполнены в «прозрачном» исполнении с элементами благоустройства и озеленения.
3. Допускается отклонение от указанного значения предельной высоты зданий, строений, сооружений в зависимости от характера рельефа местности, но не более чем на 10 процентов. Данное отклонение допустимо без соблюдения дополнительных процедур.
4. Данный раздел не применяется в отношении видов разрешенного использования, указанных в таблице №9 настоящих Правил под №№ 3.5; 11.8; 21.3; 22.1 — 22.7; 23.1 — 23.4, 24.1.
5. Допускается при подготовке градостроительного плана отклонение от максимального процента застройки или от минимального отступа от границ земельного участка без соблюдения дополнительных процедур, при реконструкции объектов капитального строительства — зданий, строений, объектов незавершенного строительства (при наличии документа, подтверждающего право на такой объект), внешний контур которых располагается за пределами границ минимально допустимого отступа от границ земельного участка или превышает максимальный коэффициент застройки, установленный градостроительным регламентом для данного земельного участка. В таком случае граница максимального процента застройки и минимального отступа от границ земельного участка отражается в градостроительном плане по внешнему контуру здания (строения) и реконструкция допустима исключительно путем увеличения этажности таких объектов.
6. Если земельный участок (существующий или формируемый) имеет не прямоугольную форму, минимальная его длина по уличному фронту может быть уменьшена, но не более чем на 40%, при условии, что его площадь не меньше условной площади (минимальная длина по уличному фронту, умноженная на минимальную глубину) в соответствии с настоящей таблицей.
7. Данный параметр применяется для надземных частей зданий и сооружений.

В новой редакции ПЗЗ откорректировано и определение понятия «Коэффициент использования территории (КИТ)» — это вид ограничения, устанавливаемый градостроительным регламентом (в части предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства), определяемый как отношение суммарной общей площади зданий, строений, сооружений на земельном участке (существующих, и тех, которые могут быть построены дополнительно) к площади земельного участка. Суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений, которые разрешается построить на земельном участке определяется умножением значения коэффициента на показатель площади земельного участка.

Классификация объектов общественной застройки по функциональному назначению. Они подразделяются на следующие группы: объекты народного образования и воспитания; объекты здравоохранения; физкультурные и спортивные сооружения; учреждения культуры и искусства; предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания; административные и общественные организации; учреждения массового отдыха. Деление культурно-бытовых объектов по функциональному назначению связано с дифференцированным подходом к их нормированию различным характером размещения объектов в плане города.

Размещение учреждений культурно-бытового обслуживания в городах должно проектироваться комплексно для селитебной зоны , мест приложения труда и зон массового отдыха.

Учреждения повседневного пользования размещаются в микрорайоне из расчета 5-7 минут ходьбы от наиболее удаленных жилых домов, что соответствует радиусу доступности порядка 500м.

Учреждения периодического пользования располагаются на обособленных участках жилых районов из расчета пешеходной доступности или затрат времени на проезд в общественном транспорте (включая подход к остановке) не более 15 минут, что отвечает радиусу доступности примерно 1500м.

Учреждения эпизодического пользования размещаются на обособленных участках планировочных районов и в общегородском центре. Население пользуется этими учреждениями, приезжая в них на общественном транспорте. Время, затрачиваемое на поездки, обычно строго не лимитируется, однако при разработке генеральных планов стремятся исходить из 20-30 минутной доступности. Учреждения и предприятия обслуживания следует размещать на территории городских и сельских поселений, приближая их к местам жительства и работы, предусматривая, как правило, формирование общественных центров в увязке с сетью общественного пассажирского транспорта.

При определении числа, состава и вместимости учреждений и предприятий обслуживания в городах центрах систем расселения следует дополнительно учитывать приезжающее население из других городских и сельских поселений, расположенных в зоне, ограниченной затратами времени на передвижения в большой, крупный и крупнейший городские центры или подцентры систем расселения - не более 1ч.; в исторических городах необходимо учитывать также туристов.

Радиус обслуживания населения учреждениями и предприятиями, размещенными в жилой застройке, как правило, следует принимать не более:

Детские дошкольные учреждения в городах	300м
В сельских поселениях и в малых городах, при 1-, 2-х этажной застройке	500м
Общеобразовательные школы	750м
Для начальных классов	500м
Помещение для физкультурно-оздоровительных занятий	500м
Физкультурно-спортивные центры жилых районов	1500м
Поликлиники и их филиалы в городах	1000м
Раздаточные пункты молочной кухни	500м
	800м
Аптеки в городах	500м
То же, при одно- и двухэтажной застройке	800м
Предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания местного значения в городах	500м
То же, при одно- и двухэтажной застройке	800м
То же, в сельских поселениях	2000м
Отделения связи и филиалы сберегательного банка	500м

Показатели, характеризующие застройку рассматриваемых видов проектов, могут быть подразделены на две группы:

1 . Показатели, характеризующие жилые и общественные здания и их использование;

2 . показатели, регламентирующие использование территорий.

Для жилых зданий:

Жилая площадь, кв.м - суммаплощадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов;

Общая площадь, кв .м - сумма площадей всех жилых комнат и подсобных помещений, включая площадь встроенных шкафов, внутриквартирных коридоров и шлюзов;

Средняя общая площадь квартиры, кв .м - отношение общей площади квартир к их количеству.

Планировочный коэффициент, К 1 - отношение жилой площади квартир к общей. Значение его изменяется в зависимости от качества планировки квартиры в части выхода жилой площади и от среднего размера квартиры.

Объемный коэффициент, К 2 - отношение объема жилого здания к общей площади.

Коэффициент, К 3 - отношение объема жилого здания к общей площади застройки. Изменение значения коэффициента К 3 связано с конструктивно-планировочными решениями зданий различной этажности.

Средняя этажность жилой застройки, Э -определяется по формуле средневзвешенной гармонической

Э = О / (О 1 + О 2 / 2 + О 3 /3+…+ О n /n) где

О - общая жилая площадь, кв.м

О 1 , О 2 ,О 3 , … О n - общая площадь одно-, двух-, трех- и т.д. этажных зданий

n - количество этажей;

Показатель средней этажности характеризует вертикальный облик города.

Строительный объем, м 3 наземной части общественных зданий с чердачным перекрытием - произведение площади горизонтального сечения, взятой по внешнему обмеру здания на уровне первого этажа выше цоколя, на полную высоту здания, измеренную от уровня первого этажа до верха засыпки чердачного перекрытия.

Использование жилых зданий характеризуется показателем средней жилищной обеспеченности, выражаемым количеством кв. метров общей площади на одного жителя.

Использование культурно-бытовых объектов - показателем строительного объема, приходящегося на одного жителя по отдельным видам обслуживания и в целом, а также показателем удельной емкости соответствующих видов обслуживания в расчете на 1000 жителей.

Плотность застройки, П - показатель, отражающий соотношение застроенных и незастроенных площадей на жилой территории.

При разработке проектов плотность рассчитывается по формуле

П = 100 С /Т ж , где

П - плотность застройки жилой территории, умноженная на 100%

С - суммарная площадь под застройкой жилыми зданиями

Т ж - жилая площадь.

Плотность жилого фонда нетто - количество общей площади, приходящейся на 1га жилой территории:

s нетто = О / Т ж где

s нетто - плотность жилого фонда нетто, кв.м общей площади на 1га

О - общая площадь жилых зданий, кв.м

Т ж - жилая территория, га

При необходимости допустимая плотность жилого фонда нетто может быть вычислена по формуле

s нетто = (10 4 n) / S ж где

n -норма жилищной обеспеченности, кв.м общей пл. /чел.;

S ж --удельный размер жилой территории, кв.м на чел.;

Площадь жилой территории на одного человека должна быть такой, чтобы обеспечить комфортные условия для отдыха на придомовых озелененных территориях, нормальный подход и проезд к домам, а также выполнение бытовых функций (сушка белья, чистка ковров, временное хранение автомобилей).

s нетто = 10 2 П b где

П - плотность застройки,%

b - выход общей площади всех этажей на 1 кв. м площади застройки дома, кв.м

Плотность жилого фонда микрорайона брутто - количество общей площади, приходящейся на 1 га территории микрорайона. Она рассчитывается по формуле

s м брутто = О /Т м где

s м брутто - плотность жилого фонда микрорайона брутто, кв.м пл. /га;

О - общая площадь жилых зданий, кв.м;

Т м - территория микрорайона, га;

При застройке зданий разной этажности плотность жилого фонда рассчитывается по формуле

s брутто = 100 / (а 1 / s 1 + а 2 / s 2 + а 3 / s 3), где

s брутто - средневзвешенная плотность жилого фонда микрорайона, кв.м общ пл. на га;

а 1 ,а 2 , а 3 - общая площадь жилых зданий принятой в проекте этажности; % от общей площади всех жилых зданий микрорайонов;

s 1 , s 2 , s 2 - плотность жилого фонда микрорайона в зависимости от принятой этажности.

При необходимости обоснования допустимых размеров плотности жилого фонда микрорайона брутто для конкретных условий расчет может быть произведен по формуле

s м брутто = (10 4 n) / (S ж + S о), где

n - норма жилой обеспеченности;

S ж - удельный размер жилой территории, кв.м /чел.;

S о - удельный размер общественной территории, (включая физкультурные и спортивные сооружения и зеленые насаждения общемикрорайонного пользования,) кв.м /чел.

Плотность жилого фонда района брутто - количество общей площади, приходящейся на 1 га территории жилого района:

s жр брутто = О / Т р где

О - общая площадь жилоых зданий,кв.м;

Т р - территория жилого района, га;

Плотность населения нетто, брутто микрорайона, брутто жилого района - количество населения, приходящегося соответственно на 1 га жилой территории микрорайона и жилого района

s н = Ч /Т ,чел. /га,где

Ч - численность населения в соответствующем планировочном образовании, чел.

Т - территория соответствующего территориального образования, га;

Плотность жилого фонда зависит от:

§ Количество значений санитарно-технических норм;

§ Типов жилых строений (этажности, длины, ширины, внутренней планировки корпусов)

§ Типов жилой застройки (рядовой, строчной, периметральной)

§ Типов культурно-бытовых учреждений (отдельно стоящих или встроенных, комбинированных или одного профиля, крупных или мелких)

§ Обеспеченности учреждениями культурно-бытового обслуживания и структурного построения их сети

§ Размеров участков различного функционального назначения.

Санитарно-гигиенические нормы всегда задаются жестко и однозначно.

– постройка сооружений на территории всего населенного участка или района. Все права на застройку обеспечиваются статьями, находящимися в Гражданском кодексе. Чтобы все требования при застройке соблюдались необходимо придерживаться норм и проекта планировки. Застройка бывает трех видов: сплошная, рядовая и открытая. Она происходит для того, чтобы получить больше жилого пространства и для получения немалой прибыли.

Плотность застройки – что это?

1. Плотность застройки еще именуется как процент застройки или коэффициент застройки. Она характеризует общую площадь всех этажей постройки части сооружения, которые находятся на земле и построек в габаритах внешних стенок, которая приходится на единицу территории участка либо квартала. Измеряется тыс. м 2 /га.
2. Также существует определение «плотность застройки квартала или жилого района ». Это общая площадь всех этажей сооружения, части которых находятся над землей в габаритах внешних стенок, включается также встроенная и пристроенная не квартирная площадь, которая измеряется в м 2 и приходится на 1 га участка квартала или жилого района.

Плотность застройки способна составлять от 20% и почти до 60%. Отличие плотности застройки зависит от того, где она происходит. Также стоит учитывать, что чем больше будет плотность, тем больше основание площади на которой будет происходить стройка. При заказе чертежа архитекторам обязательно указывается наивысший уровень плотности.

Коэффициент застройки – это соответствие между площадью сооружения и площадью земельного угодья.

• Данный показатель регулирует плотность застройки и загруженность инженерно-транспортного комплекса.
• Приемлемый показатель коэффициента составляет 0,5 . Это значит, что на участке обязательно должна присутствовать свободная территория. Не учитывая этого, создается колоссальная нагрузка на участке.
• В коэффициент застройки включено максимально допустимое количество этажей в сооружении.
• Значение этого показателя определяют уполномоченные лица земельного и архитектурного отделов , того района, где будет происходить застройка.
• Рассчитанный показатель необходимо обязательно внести в строительную документацию земельного угодья – реестровый паспорт. В нем также стоит отразить всю необходимую информацию о целевом назначении определенной территории, возможность или невозможность сооружения на ней зданий и оптимальную допустимость этажей, не забыть указать площадь построек.

Если застройщик нарушит установленные нормы, и коэффициент будет превышать указанное значение, то придется отвечать в соответствие гражданского и земельного законодательства России. В этом случае постройка признается незаконной и подлежит дальнейшему разрушению.

Как считается плотность застройки?

Застройка местности, которая осуществляется поквартально, имеет небольшие размеры и располагается рядом с трассами и улицами. Все необходимые сооружения и предприятия сферы обслуживания в таком случае находятся в отдаленной местности. Чтобы до них добраться, нужно пересекать транспортные магистрали.

Нынешнее застраивание ориентировано на застройку сразу микрорайонов, размеры которых превышают площадь кварталов и имеют больше достоинств. Устаревшие районы с поквартальной застройкой подлежать регулярному усовершенствованию. Чтобы определить, насколько удобно расположение всех необходимых учреждений и идеальная застройка, используют технико-экономические показатели.

К этим показателям можно отнести и плотность застройки, которая рассчитывается различными формулами – брутто и нетто.

• Вычисление плотности застройки методом брутто:
  1. Представлено в виде соотношения всей площади территории, которая предназначена под застройку, к площади необходимого квартала или микрорайона.
  2. Выражается в процентах.
• Вычисление плотности застройки методом нетто:
  1. Представлено соотношением всей площади участка, которая предназначена под застройку, к площади необходимой населенной части квартала, в смысле, к площади, которая занята квартирными постройками.
  2. Площадь под квартирными постройками выражается разницей между суммарной площадью микрорайона и показателем площади под различные сооружения, здания и предприятия общественного и культурно-образовательного назначения.

Эти и иные технико-экономические показатели позволят правильно произвести расчеты для необходимых сооружений, зданий и предприятий общественного и культурно-образовательного назначения в определенном микрорайоне.

Формула коэффициента застройки

Данный коэффициент показывает пропорцию между частями участка, которые застроены и частями, которые лишены построений (для озеленения, хозяйственной деятельности, открытой стоянки машин). Коэффициент застройки можно рассчитать, воспользовавшись формулой:

КЗ = Пз/Пу, где

• Пз – площадь застройки (по наружным границам стенок), м2;
• Пу – площадь территории, м2.

1.Площадь территории в границах разработки проекта -39.00га

Территория в границах разработки проекта включает две территориальных зоны: ЦО-1 и Р-1.

Расчет коэффициента застройки, площади застройки, для зоны ЦО-1

Площадь территории квартала (в красных линиях) - 41193м 2

S застр = 9878.40 +3375 =13253.4 м 2

2. Общая площадь всех этажей зданий и сооружений

S общ.застр = S общ.застр сущ. + S общ.застр проект.

S общ.застр сущ - общая площадь всех этажей сохраняемых (ранее запроектированных)зданий и сооружений,расположенных в границах квартала

S общ.застр проект. - общая площадь всех этажей проектируемых зданий и сооружений,расположенных в границах квартала

S общ.застр = 25719.6+6750=32469.6 м 2

3. Коэффициент застройки

К застр = S застр / S

S - площадь квартала

К застр = 13253.4 / 41193=0.3217= 0.32

4. Коэффициент плотности застройки

К плот.застр = S общ.застр. /S

S - площадь квартала

S общ.застр - общая площадь всех этажей зданий и сооружений

К плот.застр = 32469 / 41193 = 0.7882=0.79

Вывод ы:

1.Коэффициент застройки – 0,32 или 32% не превышает нормативное значение коэффициента для многофункциональной застройки общественно-деловой зоны - 90%

Коэффициент плотности застройки - 0.79 не превышает нормативное значение коэффициента плотности застройки для многофункциональной застройки общественно-деловой зоны - 3.0

Расчет коэффициента застройки, площади застройки, для зоны Р-1

В зоне Р1 находятся: «Городской Парк Культуры и отдыха» и кукольный театр

Площадь территории квартала (территория парка + территория кукольного театра) - 337453м 2 =33.75га

1. Общая площадь,занятая под зданиями и сооружениями

S застр = S застр сущ. + S застр проект.

S застр сущ - площадь, занятая сохраняемыми (ранее запроектированными)зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала

S застр проект. - площадь, занятая проектируемыми зданиями и сооружениями, расположенными на территории в границах квартала

S застр = 4497.1 +11733=16230.1 м 2

2. Общая площадь, занятая дорожками,проездами и площадками с твердым покрытием

S общ.покрытий =S .покр..сущ. + S покр.проект = 19878.76+25112.02= 44990.78м 2

К = 44990.78/337453=0.1333= 0.13=13%

3. Коэффициент застройки

К застр = S застр / S

S - площадь квартала (территории зоны Р-1)

S застр - общая площадь, занятая под зданиями и сооружениями

К застр = 16230 / 337453=0.04809 = 0.05

5.Площадь озеленения

К норматив = S х 0.7

З норматив = 337453 х 0.7 =236217.1 кв.м =23.62га

9. Процент озеленения

К озел = S озел. / S =266385.43 / 337453 =0.7894=79%

S - площадь территории зоны Р-1

S озел - площадь озеленения парка (существующего + проект)

Вывод ы:

1.Процент застройки – 0,05 или 5% не превышает максимальное значение коэффициента для зоны Р-1 - 10%

Процент площади, занятой дорожками, проездами и площадками с твердым покрытием -13% не превышает максимальное значение коэффициента для зоны Р-1- 10-20%

2. Значение коэффициента озеленения территории парка -79% от площади соответствует нормативному (должно быть не менее 70%)

Перечень мероприятий по проекту межевания

Территории

Территория разработки проекта планировки территории, включая проект межевания территории парка, расположена по адресу: Нижегородская область, городской округ город Дзержинск, проспект Ленина, д. 66Б.

Проект межевания выполнен в соответствии с Приказом Департамента градостроительного развития Нижегородской области №07-08/110 от 1.12.2015 г. на базе разработанного проекта планировки территории (проекта планировки территории, включая проект межевания территории) парка.

Территория разработки проекта межевания расположена в границах кадастрового квартала 52:21:0000075, границы которого установлены в соответствии с кадастровым делением территории г. Дзержинска.

Проектом межевания определяются границы и площади образуемых земельных участков.

Из земельного участка кад. №52:21:0000075:1603 с разрешенным использованием: для эксплуатации городского парка культуры и отдыха, объектов спорта и общественных туалетов сформировано 8 земельных участков (:1603:ЗУ1, :1603:ЗУ2, :1603:ЗУ3, :1603:ЗУ4, :1603:ЗУ5, :1603:ЗУ6, :1603:ЗУ7, :1603:ЗУ8).

Сведения о сформированных земельных участках предоставлены в таблице 6.

Таблица 6

Условный номер	Кадастровый номер	Разрешенное использова ние	Категория земель	Площадь кв.м.
:1603:ЗУ 1	-	для эксплуатации навеса для ледовой площадки	земли населен ных пунктов
:1603:ЗУ 2	-	для эксплуатации одноэтажного здания клуба настольных игр	земли населен ных пунктов
:1603:ЗУ 3	-	для эксплуатации одноэтажного здания пункта проката коньков	земли населен ных пунктов
:1603:ЗУ 4	-	для эксплуатации одноэтажного здания пункта проката спортивных велосипедов и роликовых коньков	земли населен ных пунктов
:1603:ЗУ 5	-	для эксплуатации одноэтажного здания общественного туалета	земли населен ных пунктов
:1603:ЗУ 6	-	для строительства спортивной школы	земли населен ных пунктов
:1603:ЗУ 7	-	для строительства крытого аквапарка	земли населен ных пунктов
:1603:ЗУ 8	-	для строительства спортивного комплекса	земли населен ных пунктов
-	52:21:0000075:1603	для эксплуатации городского парка культуры и отдыха, объектов спорта и общественных туалетов	земли населен ных пунктов

Земельные участки:1603:ЗУ1, :1603:ЗУ2, :1603:ЗУ3, :1603:ЗУ4, :1603:ЗУ5 образованы под существующими объектами недвижимости находящимися в собственности у Нижегородской региональной общественной организации содействия развитию парков и детско-юношеского спорта, разрешенное использование см. табл. 6.

Земельные участки:1603:ЗУ6, :1603:ЗУ7, :1603:ЗУ8 образованы для строительства объектов спорта, разрешенное использование см. табл. 6.

Земельный участок кад. №52:21:0000075:1603 сохраняется в измененных границах.

Для прохода и проезда к земельным участкам кад. №52:21:0000075:9, №52:21:0000075:1321 сформирован публичный сервитут площадью 439 кв.м.